По ком звонит ипотека. Почему жилье в новостройках покупают все меньше и как кредитуют «малоэтажку»

Ипотечный рынок принес в 2023 году неприятный сюрприз для строителей: интерес заемщиков сместился в сторону вторичного жилья, а доля квартир в новостройках, приобретаемых на кредиты, резко просела. Более того, банки отмечают растущий интерес к покупке в ипотеку частных домов, в том числе строящихся, и это тоже может отнять у застройщиков многоквартирного жилья клиентов. Рассказываем о новых тенденциях на этом рынке в Алтайском крае.

Кредит, недвижимость.

Вера в стабильность

Динамика ипотеки в последние полтора года напоминает кривую спроса на рабочую силу. После начала спецоперации — обвал, затем подъем, небольшой спад осенью, и снова динамичный рост.

Очевидно, заемщики (как, впрочем, и работодатели) поверили в долгосрочную стабильность экономики. За первые шесть месяцев текущего года жители края взяли ипотеку на 35,3 млрд рублей, что больше не только провального 2022 года (19,5 млрд), но и рекордного 2021-го (30,5 млрд).

Правда, по количеству кредитов рекорд 2021 года еще не побит: тогда за первое полугодие в Алтайском крае было выдано 15,4 тыс. ипотек, за шесть месяцев текущего года — 12,4 тыс.

Страсти по ипотеке не охладило даже июльское повышение ключевой ставки ЦБ с 7,5 до 8,5% — ее величина напрямую влияет на стоимость ипотеки в коммерческих банках. Напротив, спрос в июле оказался выше, чем в июне: в Алтайском крае объем выданных ипотек возрос на 13% (к июню), количество — на 250 штук.

Объем ипотечных жилищных кредитов за первое полугодие в 2019-2023 годах (в млрд. рублей).

Объяснение этому, конечно, простое: люди спешили взять кредит до повышения банковских ставок. Но если говорить о будущем, резкое сокращение спроса на покупку жилья все же маловероятно.

И потому, что рост банковских ставок незначительный — плюс 0,2-0,8 процентных пункта. И потому, что население за это время научилось грамотно снижать нагрузку на личный бюджет.

Ценовое ралли

Во-первых, заемщики стали все больше растягивать срок кредитования. Если в мае 2020 года жители Алтайского края брали ипотеку в среднем на 17 лет (208 месяцев), то в мае 2023-го – уже на 24 года (287 месяцев), по данным ЦБ.

Психологически кабала на 24 года – серьезное испытание. Однако удлинение срока позволило уменьшить ежемесячный платеж по кредиту, став естественной реакцией на рост цен. А после старта весной 2020 года программы «Ипотека в новостройке с господдержкой» жилье стало быстро дорожать.

Так, по данным аналитического портала «СберИндекс», сформированным по фактическим сделкам, за три года (июнь 2020 года-июнь 2023-го) квадратный метр первички в Алтайском крае подорожал с 48,6 тыс. рублей до 95,9 тыс., то есть вдвое.

Новостройка.

Во-вторых, заемщики отдавали предпочтение льготным программам, по которым процентные ставки ниже — ведь их субсидирует государство. Людей не смущало даже то, что покупать приходилось жилье без отделки, на что требовались дополнительные деньги. Госпрограммы в некоторых банках и сегодня остаются самыми востребованными.

«70% по объемам выдач ипотеки в 2023 году имеют программы с государственной поддержкой: госпрограмма-2020, семейная ипотека, ИТ- ипотека, — рассказал, например, Владислав Тюнин, руководитель центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Алтайском крае.

И, в-третьих, жители края стали покупать все больше малогабаритных и более дешевых квартир. А строители все больше их предлагать.

Так, из 11 996 квартир в многоэтажных домах, которые строятся в Алтайском крае в настоящее время, 37% — однокомнатные, еще 40% — двушки, следует из данных Дом.рф. При этом 373 квартиры (3%) в строящихся домах даже меньше 25 «квадратов».

Кредит. Ипотека. Покупка дома.

Востребованная вторичка

Между тем, в 2023 году стал меняться спрос на тип жилья, приобретаемого в ипотеку. И это неприятная новость для застройщиков, бизнес-модель которых напрямую зависит от денежных потоков ипотечников.

В банках сообщили о заметном росте интереса к вторичному жилью, несмотря на то, что ставки по ипотеке на такое жилье выше — они рыночные, а не льготные.

«Интерес клиентов прочно сместился в сторону вторичного жилья ввиду более гибкого ценообразования на этом рынке и возможности вселиться в новое жилье сразу после покупки. Во втором квартале такие объекты составляли 77% в наших сделках в регионе», — констатирует Дмитрий Горбунов, управляющий ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай.

Многоквартирный дом.

Об этой же тенденции сообщили и в банке «Акцепт». «Жители сибирских городов все больший интерес проявляют к жилью на вторичном рынке: более 80% сделок. Наблюдается стабильный спрос на все категории вторичной недвижимости», — рассказала Марина Красноруцкая, директор допофиса «Барнаульский» банка «Акцепт».

Домашняя работа

Более того, в текущем году ипотека зашла в сектор индивидуального жилищного строительства, который до сих пор не интересен большинству крупных застройщиков.

Интерес к жизни на своей земле, разумеется, был стабильным и без ипотеки. К примеру, в 2022 году больше половины введенного жилья (470 тыс. кв. метров, или 51%) составили индивидуальные дома.

В 2023 году в кредитовании частных домов стали участвовать банки, и это подогрело к ним интерес. В «Открытии» начали кредитовать готовые жилые дома по госпрограмме-2020, семейной и ИТ-ипотеке. Правда, пока существенного роста объемов ипотеки за счет этого банк не видит.

Малоэтажка. Коттеджи.

«Востребованность есть, запросы на покупку дома по этим программам поступают практически ежедневно, но основная проблема – это застройщики (преимущественно, частные) и продавцы этих домов», — говорит Владислав Тюнин.

Эксперт дает этому такое объяснение: в большинстве случаев продавцы и застройщики частных домов не подходят под требования государства к документальному оформлению постройки и сдачи в эксплуатацию. Но ситуация уже меняется.

«Сейчас активно выходят на рынок компании, занимающиеся строительством частных домов. И вот они, понимая все требования, строят объекты в соответствии с ними. Именно строительство дома под госпрограммы становится актуальным на рынке. Но пока банк «Открытие» только прорабатывает программы на строительство частных домов. Возможность старта в текущем году рассматривается», — добавил Тюнин.

Малоэтажка. Коттеджи.

А в ВТБ считают, что именно развитие кредитования покупки частных домов стало одной из причин роста рынка «малоэтажки».

«Видя интерес к такому виду недвижимости, весной ВТБ перезапустил программу кредитования индивидуального жилья хозспособом (своими силами), в рамках программы ипотеки с господдержкой «для всех» по льготной ставке. Залогом выступает земельный участок, а после постройки – сам дом», — объяснил Дмитрий Горбунов.

Так или иначе, на 1 июля уже 62% введенного в эксплуатацию жилья в Алтайском крае – частные дома.

Сохраняем оптимизм

Ну а теперь – немного о будущем ипотеки. Банки рассчитывают, что спрос не сократится, и для этого всячески завлекают клиентов – вводят новые программы и расширяют условия старых.

Ипотека.

Банк «Акцепт», к примеру, запустил в этом году ипотеку на парковку закрытого типа (на вторичном рынке) и ввел спецусловия для покупки жилья в новосибирском жилкомплексе класса люкс. «Нас вдохновляют итоги первого полугодия, мы с оптимизмом смотрим в будущее», — говорит Марина Красноруцкая.

В ВТБ ввели возможность выбрать размер дисконта к ипотечной ставке, внеся единовременный платеж (что позволяет снизить величину ставки и ежемесячный платеж), а также перезапустили кредитование под залог имеющейся у будущего заемщика недвижимости.

«Этот продукт позволяет оперативно приобрести недвижимость клиентам, которые не успели накопить на первый взнос по ипотеке», — объяснил Дмитрий Горбунов.

Аналитики ВТБ полагают, что объем ипотечных кредитов, выданных в 2023 году, на 29% превысит результат прошлого года и на 9% опередит рекордные продажи 2021 года. Оптимизм коллег разделяет и Владислав Тюнин. «Рынок активен, застройщики строят и продают новые жилые комплексы, государство поддерживает отрасль, оптимизируя программы и оставляя ипотеку доступной для граждан», — говорит он.

Кредит. Документы. Платеж.

Однако в государстве все громче звучат предложения переформатировать льготные программы, потому что в их нынешнем виде они привели к искажениям на рынке.

Стимулирование рождаемости

Вопрос этот обсуждался в Госдуме, и вот почему. Рост цен на жилье давно съел всю экономию, которую поначалу давали льготные ставки. И он свел на нет социальную функцию маткапитала, считает зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко.

Государство не успевает его проиндексировать адекватно росту цен. «Затраты бюджета растут, а купить можно меньше», — цитирует его «Российская газета».

Слова депутата подтверждает и ситуация в Алтайском крае. До запуска «ипотеки с господдержкой», в апреле 2020 года, на маткапитал можно было купить 9,6 кв. метров жилья. В июне 2023 года – только 6 кв. метров (при расчете «СК» взял маткапитал на первого ребенка).

Демография.

Депутат предложил вместо нескольких льготных программ создать одну, но адресную. Сегодня госпрограммы не дает четких стимулов для повышения рождаемости, а с демографией в стране плохо. Скажем, установить, что с рождением ребенка ставка по ипотеке снизится, а при рождении третьего обнулится — это, как вы поняли, пока только идея.

Впрочем, до президентских выборов, которые ожидаются в марте 2024 года, радикальных изменений не предвидится. К тому же, с учетом переориентации заемщиков на вторичное жилье, необходимость что-то менять в ипотечных госпрограммах, возможно, отпадет сама собой.

А вот строителям, вероятно, придется придумывать, как снова привлечь людей в новостройки — в противном случае отрасль ждет стагнация.

Источник: altapress.ru